Ya dejamos clara nuestra opinión sobre contratación de préstamo hipotecario este año en 2025: Hipotecas, paciencia y acertamos, pero una vez contratada, la hipoteca se puede mejorar. Aunque ambos términos suenan complejos y buscan un mismo fin (mejorar tu hipoteca), se refieren a procesos muy distintos. Entender la diferencia entre novación y subrogación de hipoteca es clave para saber qué camino te conviene más.
Es importante saber qué las hipotecas son parte del Derecho Civil.
1. ¿Qué es la Novación de Hipoteca?
La Novación es un acuerdo que alcanzas con tu banco actual para modificar o renegociar las condiciones de tu préstamo hipotecario. Es, en esencia, una «renovación» del contrato.
El principio fundamental: Mantienes la hipoteca con la misma entidad, solo cambian las cláusulas.
¿Qué puedes cambiar con una Novación?
La novación se utiliza para realizar cambios internos en el contrato:
- Tipo de Interés: Cambiar de hipoteca variable a fija (o viceversa), o negociar un diferencial más bajo.
- Plazo de Amortización: Alargar el plazo para reducir la cuota mensual, o acortarlo para pagar menos intereses a largo plazo.
- Capital: Solicitar una ampliación de capital (más dinero) para financiar proyectos o gastos.
- Periodo de Carencia: Solicitar un tiempo en el que solo pagues intereses, para obtener un respiro financiero temporal.
Ventajas de la Novación
- Sencillez (Relativa): El proceso suele ser más directo al tratar con tu banco de confianza.
- Ampliación de Capital: Es la única vía si necesitas más dinero utilizando la hipoteca como garantía.
- Menos Burocracia: Suele implicar menos gestiones iniciales que buscar un nuevo banco.
2. ¿Qué es la Subrogación de Hipoteca?
La Subrogación es el proceso por el cual trasladas tu hipoteca de un banco a otro para mejorar las condiciones. No se trata de cancelar tu préstamo y abrir uno nuevo, sino de cambiar la entidad acreedora.
El principio fundamental: Mantienes las características principales de tu préstamo, pero cambias de banco porque el nuevo te ofrece mejores condiciones.
Tipos de Subrogación
En el contexto hipotecario, la subrogación más común es la de acreedor:
- Subrogación de Acreedor: El cliente cambia su hipoteca de un banco (A) a otro (B) que le ofrece un mejor tipo de interés, un diferencial más bajo o la eliminación de comisiones.
(Existe también la subrogación de deudor, que implica el cambio del titular del préstamo, pero es menos común y suele tramitarse internamente con el banco).
Ventajas de la Subrogación
- Mayor Competencia: Te permite explorar el mercado y obtener la mejor oferta disponible, presionando a tu banco actual a mejorar su oferta para retenerte.
- Ahorro Potencial: Si el mercado ofrece tipos de interés significativamente más bajos, el ahorro a largo plazo puede ser muy considerable.
- Mejores Productos Vinculados: Puedes encontrar un banco que no te exija contratar seguros u otros productos tan costosos como tu entidad actual.
3. Novación vs. Subrogación: El Cuadro Comparativo
Como resumen la diferencia clave radica en con quién negocia y qué puede cambiar:
| Característica | Novación de Hipoteca | Subrogación de Hipoteca |
| Sujeto del Cambio | El Contrato (Términos y Condiciones). | La Entidad Bancaria (Cambias de banco). |
| Bancos Implicados | Solo tu banco actual. | Dos bancos (El que te libera y el que te acoge). |
| Motivo Principal | Adaptación (Ampliar plazo, añadir capital). | Mejora del Interés (Buscar la mejor oferta). |
| ¿Permite Ampliar Capital? | Sí, es su principal uso. | No, solo cambian las condiciones, no el principal. |
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