El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó ayer los dos acuerdos parlamentarios adoptados por la Diputación Permanente del Congreso que aclaran definitivamente el marco normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: se convalida el Real Decreto ley 29/2026 y queda derogado el Real Decreto ley 28/2026. Es la prórroga alquiler RDL 29/2026 la que más interés despierta.
Esta publicación aporta seguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos, ya que delimita de forma oficial qué medidas extraordinarias continúan en vigor y cuáles decaen de inmediato.
¿Qué ha cambiado exactamente tras la publicación en el BOE?
La resolución parlamentaria establece dos escenarios jurídicos completamente distintos para cada una de las normas:
- RDL 29/2026 (Convalidado y vigente con prórroga alquiler RDL 29/2026): Mantiene su plena eficacia jurídica. Continúan aplicándose la prórroga extraordinaria de hasta dos años y el límite excepcional a la actualización de las rentas.
- RDL 28/2026 (Derogado): Pierde su vigencia. Decaen tanto el régimen de prórrogas sucesivas de cinco o siete años como las indemnizaciones previstas a favor del inquilino en caso de que el arrendador decidiera no renovar determinados contratos.
Clave práctica: No existe una prórroga automática general de cinco o siete años para los contratos de alquiler. Quien necesite extender su contrato debe acogerse estrictamente a los requisitos vigentes del RDL 29/2026.
Prórroga alquiler RDL 29/2026 de hasta dos años: requisitos para inquilinos
Con la convalidación del RDL 29/2026, los arrendatarios de vivienda habitual pueden seguir solicitando una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales (aplicable por anualidades), siempre que cumplan de forma acumulativa las siguientes condiciones:
- Vigencia previa del contrato: El contrato de arrendamiento debía encontrarse vigente en el momento de la entrada en vigor del RDL 29/2026.
- Fecha límite de finalización: El periodo de prórroga ordinario o tácito del contrato debe vencer antes del 31 de diciembre de 2028.
- Historial de pago al día: El inquilino debe acreditar haber estado al corriente del pago de la renta durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
- Solicitud expresa: La prórroga no opera de forma automática; el inquilino debe solicitarla formalmente al propietario antes de que expire el contrato, quedando sujeta a las excepciones legales previstas en la norma (como la necesidad de la vivienda por parte del arrendador).
Límite del 2 % a la actualización de la renta hasta finales de 2027
Junto a la prórroga extraordinaria, la convalidación del RDL 29/2026 garantiza la continuidad del tope extraordinario a la subida de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2027:
- A falta de acuerdo entre las partes: Si propietario e inquilino no pactan una actualización distinta, el incremento anual de la renta no podrá superar el 2 % (sujeto a las condiciones específicas y supuestos delimitados por el propio Real Decreto-ley).
- Seguridad frente a revisiones al alza: Esta medida sigue operando como escudo frente a subidas vinculadas a otros índices superiores durante todo el ejercicio 2027.
Resumen comparativo de la situación legal actual
| Medida normativa | Norma de origen | Estado tras el BOE | Impacto práctico |
| Prórroga extraordinaria (hasta 2 años) | RDL 29/2026 | Vigente | Aplicable por anualidades bajo solicitud y requisitos. |
| Límite de subida de renta (máx. 2 %) | RDL 29/2026 | Vigente | Se mantiene hasta finales de 2027 si no hay acuerdo. |
| Prórrogas sucesivas (5 o 7 años) | RDL 28/2026 | Derogada | Sin efecto legal; no es exigible al propietario. |
| Indemnizaciones por no renovación | RDL 28/2026 | Derogada | El propietario no debe indemnizar por finalizar el contrato. |
Referencias oficiales
- BOE: Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 (Diputación Permanente del Congreso de los Diputados).
- BOE: Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 28/2026 (Diputación Permanente del Congreso de los Diputados).